주택시장 덮친 '공급 절벽' 공포… 서울 집값 급등세 타나

주택 인허가ㆍ입주 물량 급감… "정비사업 규제 풀어야"

미래의 주택 공급 물량을 말해주는 서울지역 주택 착공과 인허가 실적, 아파트 입주 물량이 일제히 악화됐다. '공급 절벽'이 당장 코앞으로 닥친다는 얘기다. 안 그래도 치솟는 서울 집값이 더 불안정해지는 게 아니냐는 우려에 힘이 실린다.

전문가들은 공급 절벽 여파가 내년 하반기께 시장에 본격적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 서울의 유일한 공급원인 재건축ㆍ재개발에 대한 규제를 풀어 시장 불안 요인을 잠재워야 한다는 지적이 나온다.

12일 업계와 부동산114에 따르면 오는 2021년 서울 아파트 입주 물량은 2만1739가구로 크게 줄어든다. 2012년(2만137가구) 이후 9년 만에 최저치다. 올해(4만3006가구)와 내년(4만2012가구) 입주 물량과 비교하면 반토막 수준이다.

전문가들은 서울의 연간 신규 주택 수요를 4만~5만 가구로 본다. 올해와 내년 공급 수준으로는 신규 수요에 어느 정도 맞출 수 있지만, 2021년 입주량으로는 턱없이 부족하다. 공급 절벽이 집값 불안 요인으로 작용할 수 있다는 지적이 나오는 이유다.

서울에선 주택 인허가 실적과 착공 실적도 감소세가 확연하다. 2015년 9만6763가구였던 착공 실적은 2016년 8만1413가구로 떨어진 뒤 △2017년 8만6890가구 △2018년 7만6963가구 △2019년 10월 기준 5만1021가구로 급감했다.

이 기간 인허가 실적 역시 10만1235가구(2015년)에서 7만4739가구(2016년)로 떨어졌고, 이후 △2017년 11만3131가구 △2018년 6만5751가구 △2019년 10월 기준 5만1386가구로 뒷걸음질쳤다.

이 같은 지표 악화가 반드시 집값 급등으로 이어지지는 않는다. 주택 정책과 경기 상황 등 다양한 변수들도 주택시장에 적지 않은 영향을 미치기 때문이다. 그러나 공급 지표가 집값 불안 요인으로 작용할 가능성은 커진다는 게 전문가들의 중론이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "주택시장 향방을 가르는 변수는 다양하게 상존하겠지만, 공급 물량 감소가 집값 상승 압력 요인으로 작용할 것을 분명한 사실"이라고 말했다.

공급 절벽의 영향은 내년 하반기에 본격적으로 미칠 것으로 전문가들은 보고 있다.

정부가 집값을 잡기 위해 추가 대책을 꺼낼 가능성이 큰데다 최근 가격 단기 급등에 따른 피로감까지 겹쳐 당분간은 서울 아파트값 상승세가 소강상태를 보일 것이라는 관측이다.

서울 아파트 매매가격은 이번 주 0.17% 오르면서 24주째 상승세를 타고 있다. 종합부동산세 등 세제 강화와 민간택지 분양가 상한제 시행, 주택 구입 자금 출처조사 등 주택시장을 옥죄는 악재가 쌓여있지만 매물 부족과 추가 상승 기대감에 아파트값은 꺾일 줄을 모른다. 자사고 폐지와 대학 정시 확대 등 교육제도 변화도 한몫하고 있다.

김현미 국토교통부 장관은 앞서 올해 연말께 부동산 규제 효과가 시장에 나타날 것으로 내다봤지만, 이 같은 발언이 무색할 정도로 집값은 오히려 더 치솟았다. 대책 마련이 불가피한 상황인 셈이다.

전문가들은 정부가 급등하는 서울 집값을 잠재우기 위해 또다른 규제책을 조만간 꺼내들 것으로 보고 있다.

추가 대책으로는 우선 민간택지 분양가 상한제 추가 지정이 거론이다. 상한제 지정을 피했던 서울 양천구 목동, 동작구 흑석동, 경기 과천과 성남 등이 추가 지정 사정권 안에 있다.

대출 규제 강화와 재건축 연한 연장(30년→40년) 등도 추가 대책으로 나올 가능성이 있다

서진형 경인여대 교수는 "정부 추가 규제책과 단기 집값 급등에 따른 피로감에 집값 상승세가 일시적으로 멈출 수는 있지만 그렇다고 집값이 하락세로 돌아서진 않을 것 같다"면서 "올해 하반기가 지나면 입주 물량 감소가 시장에 직접적인 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.

권대중 명지대 교수는 "서울의 유일한 주택 공급원인 재개발ㆍ재건축을 틀어막는 정책으로는 수급(수요와 공급) 문제를 해결 할 수 없다"며 "정비사업 규제 완화 등으로 잘못 꿰어진 단추를 다시 바로잡을 필요가 있다"고 지적했다.