‘1호’ 재건축 단지 뽑았지만…“사업성 확보 선결·이주대책 확보해야” [1기 선도지구]

▲경기 고양시 후곡마을 한 아파트에 1기 신도시 선도지구 사업 관련 건설사 현수막이 걸려 있다. (연합뉴스)

전문가들은 1기 신도시 정비사업 선도지구 지정을 통해 장기적인 수도권 주택 수급 안정 효과를 기대할 수 있다고 평가했다. 하지만 당장 치솟은 공사비와 재건축초과이익환수제 등 관련 규제 문제, 사업성 미확보 지역의 재건축 사업 지연 등이 우려되는 만큼 장밋빛 전망은 경계해야 한다고 말했다.

27일 1기 신도시 정비사업 선도지구 지정과 관련해 김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “1기 신도시 5개 지자체에서 13개 구역, 약 3만6000가구의 주택이 사업 대상으로 선정됐으며 이는 계획대로만 진행되면 중장기적으로 수도권 주택 수급 안정화에 기여할 것”이라고 평가했다.

하지만 당장 선도지구 지정 이후 사업 순항 여부에는 물음표가 붙었다. 특히 전문가들은 선도지구의 사업성 확보 여부를 가장 우려했다. 고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “선도지구로 지정되더라도 공사비 상승에 따른 사업 지연과 기부채납 요구 등에 따른 사업성 문제, 그리고 재건축 부담금 문제 등이 여전하다”며 “실제 사업 과정에서 수익성을 고려하면 막상 지지부진할 수 있다”고 내다봤다.

김 위원 역시 “선도지구 단지별 분담금 수준에 따라 구역별 사업 진행 속도가 차이가 날 수 있다”며 “사업성 개선을 위한 대책이 선행돼야 주민들의 적극적인 참여가 이어질 것으로 판단된다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근 재건축 사업 성패는 개별 조합원의 자금 여력에 따라 갈린다”며 “추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있냐가 정비사업 추진의 관건이므로 사업 추진속도는 부촌을 중심으로 두드러질 여지가 크다”고 말했다.

그러면서 “이번 대책에서 맞춤형 금융지원 방안이 제시되긴 했지만, 이것 역시 들여다보면 조합원으로서는 결국 대출이므로 (자금 부담은) 만만찮을 것”이라고 전망했다.

익명을 요구한 한 전문가는 “분당 선도지구 단지는 분당 안에서도 역과 가깝고 가격이 가장 비싼 알짜 단지들로 사실 선도지구가 아니더라도 재건축이 잘 될 곳”이라며 “정부가 사업성 확보에 부담을 느껴 상대적으로 안전한 곳을 선도지구로 선정한 것 같다”고 했다.

아울러 1기 신도시 재건축 사업이 예정대로 진행되면 2027년 착공 전 필요한 이주 주택 마련 문제도 언급됐다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “이주 대책과 관련해 아직 확실한 윤곽이 드러나지 않았다”며 “주변 전세 시장이 들썩이는 등 부정적인 영향이 클 수 있는 상황이라 재건축 사업 추진이 실제론 여의찮을 것”이라고 말했다.

고 교수는 재건축초과이익환수제와 기부채납 등 재건축 규제 완화가 추가로 필요하다고 조언했다. 고 교수는 “각종 재건축 규제를 걷어내지 않으면 사업은 지지부진할 것이고, 이주비 대출도 만약 대출 규제를 적용한다면 이주비 부족 등으로 사업이 지연될 수 있으므로 사전에 규제를 푸는 작업이 필요하다”고 강조했다.