건설 경기 침체에 늘어나는 공사기간…분쟁 잦은 ‘간접공사비 청구’

부동산 전문변호사 “계약관리 주의해야” 조언

설계 변경에 공사비 등 계약금 늘었어도
공기 연장으로 인한 조정액과 다를 수도

# 한 관리형 토지신탁 사업장에서 연면적을 넓혀 설계를 변경했다. 당연히 시공사는 신탁회사를 상대로 추가 공사대금 145억 원을 청구했는데, 법원은 무려 140억 원에 대한 건설사 측 청구를 기각했다. 법원은 “연면적을 기준으로 공사대금을 정했더라도 연면적 증가에 따른 계약금액 조정에 관한 규정이 없다면 연면적이 증가됐다는 사실만으로는 공사대금이 증액된다고 볼 수 없다”라고 판시했다. 법원이 인정한 추가 공사대금 5억 원은 사실 시공사와 위탁자 사이에 합의가 별도로 체결된 부분이었다.

부동산 경기가 침체하고 원자재 가격이 급등하면서 공사 기간이 당초 계획보다 늘어지는 사업장이 늘고 있다. 여기에 설계 변경까지 겹치며 ‘추가 공사비 청구’를 둘러싼 부동산‧건설 분야 분쟁이 잦아지고 있다.

‘법무법인(유한) 율촌’ 부동산건설 그룹 대표를 맡고 있는 김남호(51‧사법연수원 31기) 변호사는 12일 “법원이 설계 변경으로 인한 간접공사비 증액 분을 공제할지 여부를 판단함에 있어 참작하는 여러 제반 요소들이 변경 계약에서 잘 드러날 수 있도록 각 계약당사자들은 계약 관리에 유의해야 한다”라고 조언했다.

▲ 법무법인(유한) 율촌 부동산건설 그룹 대표에 선임된 김남호 변호사가 부동산신탁팀장을 맡고 있던 2023년 2월 16일 서울 강남구 삼성동 파르나스타워 사무실에서 이투데이와 인터뷰를 갖고, 당시 ‘부실자산 신속대응 태스크포스(TF)’에 대해 설명하고 있다. (사진 제공 = 법무법인(유한) 율촌)

공기 연장으로 인한 추가 공사비 청구 사건에서 자주 문제되는 쟁점이 ‘설계 변경과 공기 연장이 함께 이뤄진 경우 설계 변경으로 증액된 공사대금에 공기 연장으로 인한 간접공사비가 반영될지 여부’다.

원칙적으로 공사물량 변동을 원인으로 하는 설계 변경으로 인한 계약금액 조정(직접 공사비에 승률 적용)과 공기 연장을 원인으로 하는 계약금액 조정(연장기간 동안 실제비용)은 발생원인 및 계약금 조정 근거가 다르다.

연장된 공사 기간 때문에 설계가 변경되면서 공사물량이 증가함에 따라 늘어나는 공사 기간이 포함돼 있을 가능성을 배제할 수 없으나, 이러한 기간과 금액을 구체적으로 특정하기 어렵다는 현실적인 한계가 존재한다.

설계 변경으로 인해 간접공사비 등 계약금액이 증액됐다고 하더라도, 해당 금액이 공기 연장으로 인한 계약금액 조정액(간접공사비)과 중복된다고 단정하기 어렵다는 것이 재판 실무다.

(자료 제공 = ‘법무법인(유한) 율촌’ 건설클레임연구소)

김 대표 변호사는 “설계 변경으로 계약금액을 조정하면서 공사 기간도 같이 연장한 경우라도 간접공사비 청구가 곧바로 부정될 것은 아니지만, 결국 주장하는 구체적 사정을 입증할 수 있느냐 하는 문제로 귀결돼 입증이 없다면 재판부가 공기 연장으로 인한 간접공사비를 적절한 비율로 제한하는 사례가 있다”고 설명했다.

이어 “발주자나 시공사 등 계약당사자는 변경 계약 체결 과정에서 자신의 주장을 뒷받침할 여러 자료를 수집하고 관련 공문을 작성하는 등 분쟁을 대비할 필요가 있다”고 강조했다.

박일경 기자 ekpark@