“강남만 오르는데”…수도권 정책대출 ‘역차별·역주행’, 침체 가속화 불붙이나?

수도권 무주택자의 첫 집 마련 문턱이 더 높아졌다. 정부가 수도권에 한정해 디딤돌·버팀목 대출금리를 다음 달 24일부터 0.2%포인트(p) 인상한다. 서울을 포함한 수도권과 지방에 적용하는 정책 대출금리를 차등화해 지방 주택 경기를 부양하겠다는 의도다.

하지만 서울 강남지역을 제외한 수도권 전역에서 집값 내림세가 계속되고 있고, 미분양 증가세는 수도권이 지방보다 가파른 상황이다. 여기에 시중은행의 대출금리 인하를 유도 중인 금융당국과 달리 국토교통부는 정책대출 금리 인상을 결정하는 등 정책 엇박자까지 감지된다.

25일 국토부에 따르면 다음 달 24일부터 수도권 무주택자 디딤돌(구입자금) 대출과 버팀목(전세자금) 대출 금리는 모두 0.2%p 오른다. 지방은 금리 인상 적용을 제외하고, 지방 ‘준공 후 미분양’ 주택을 사들이면 정책대출 금리를 0.2%p 인하하기로 했다. 이에 수도권에서만 다음 달 24일부터 디딤돌 대출 금리는 기존 연 2.65∼3.95% 수준에서 연 2.85∼4.15%로 오른다.

문제는 이번 디딤돌 대출을 포함한 정책대출 금리 인상으로 수도권 무주택자 역차별 논란이 불거질 수 있다는 점이다. 국토부는 이번 정책대출 금리 인상 이유로 “시중 대비 일정 금리차(1%p 이내)를 유지해야 하지만 최근 금리차가 커져 이를 조정할 필요가 있다”며 “다만 금리를 소폭 인상하되 지역별 상황이 다른 점을 고려해 지방은 적용을 제외했다”고 설명했다. 하지만 이날 은행연합회 공시에 따르면 1월 기준 시중은행 주택담보대출 평균 금리는 연 4.28~4.55%로 인상 전 디딤돌 대출 최고 금리인 연 3.95%와 최대 0.6%p 차이에 그친다.

또 경기·인천지역은 지방보다 미분양 적체 속도도 빠르고, 집값 약세도 여전하다. 국토부 집계에 따르면 지난해 12월 말 기준으로 수도권 미분양 주택은 전월 대비 17.3%(2503가구) 증가한 1만6997가구로 집계됐다. 지방 미분양 물량은 5만3176가구로 전월 대비 5.0%(2524가구) 늘었다. 미분양 물량은 지방이 많지만, 증가 비율만 따지면 수도권이 지방보다 3배 이상 많은 셈이다.

집값 내림세도 서울 강남지역을 제외한 서울 외곽지역과 경인지역은 지방 못잖게 침체일로다. 한국부동산원 통계에 따르면 2월 셋째 주(17일 기준) 경기와 인천의 아파트값 변동률은 각각 –0.04%와 –0.06%다. 이는 지방 변동률 –0.04%와 비슷한 수준이다. 서울도 사정은 비슷하다. 서울은 이번 주 0.06% 상승을 기록했지만, 지역별로 보면 강남 3구(동남권)만 0.24% 상승했고 그 외 지역은 보합(0.00%) 수준의 약세를 보였다. 동대문구(-0.05%)와 중랑·도봉·노원(-0.04%) 등 외곽지역은 지방 못잖은 내림세를 나타냈다.

이렇듯 수도권은 서울 강남지역을 제외하고 미분양 적체에 집값 내림세 ‘이중고’를 겪고 있는 만큼 수도권 디딤돌 대출 금리 인상이 비합리적이라는 지적이 나온다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “무주택 서민을 대상으로 하는 정책대출의 기준은 소득과 자산으로 잡고 있는데 여기에 지역을 추가하는 것은 차별이고 원칙을 흐리는 정책”이라며 “이 기준대로라면 수도권 무주택 서민은 서민이 아닌 게 된다. 논리에 맞지 않는다”고 했다.

실제로 경인 지역 내 아파트는 디딤돌 대출 적용 대상 아파트가 전체 거래의 70%에 달한다. 국토부 실거래가 자료 분석 결과, 지난해 경기도 내 전체 아파트 거래 중 ‘6억 원 이하’ 거래 비중은 69.4%로 총 12만5031건 중 8만6810건에 달했다. 부동산원이 집계한 지난해 말 기준 경기 아파트 평균값은 5억2881만 원으로 디딤돌 대출 조건인 6억 원 이하를 충족한다.

이 밖에 디딤돌 대출 금리 인상은 시중은행 주택담보대출 금리 인하를 유도 중인 금융당국과 엇박자 행보다. 여기에 대출금리 기준인 코픽스는 4개월 연속 하락해 시중은행 대출 금리는 내림세인 만큼 수도권에 한정해 정책 대출금리를 높이는 것은 정책 일관성에서도 어긋난다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “정책대출 규제 효과를 높이려면 집값 상승률이 높은 서울이나 경인지역 내 구별 또는 동별로 금리를 달리하는 ‘핀셋 규제’가 필요했다”며 “지금처럼 수도권 전체 대출금리를 높이는 건 문제가 있다”고 말했다.