살아나나 했더니…금리 인상에 ‘오피스’ 시장 호황 끝나나

상반기 업무·상업용 매매거래 급감
13조9612억…지난해보다 27% 뚝
가파른 금리인상에 임대료 부담↑
핵심권역 밖으로 수요 이동 가능성

▲서울 여의도 일대 빌딩 전경 (연합뉴스)

올해 상반기 서울 오피스 매매 거래가 크게 감소한 것으로 나타났다. 금리 인상 등으로 매수자들의 부담이 커져서다. 이에 오피스 수요가 현재 강남·광화문·여의도 등 서울 핵심 권역에서 기타 권역으로 옮겨갈 가능성이 크다는 전망이 나온다.

12일 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어가 서울 업무·상업용 부동산 매매 거래액 추이를 분석한 결과에 따르면 올해 상반기 매매가 합산액은 7일 기준 13조9612억 원으로 집계됐다. 이는 전년 동기 19조2302억 원 대비 27.4% 감소한 수치다. 6월 거래가 아직 통계상에 모두 잡히지 않았다는 점을 고려해도 거래액은 줄었다. 1~5월 거래액은 지난해 같은 기간보다 7.2% 감소했다.

상업용 부동산 시장은 지난해만 해도 정부의 유동성 투입과 주거용 부동산 규제에 따른 투자 수요 확대 등으로 상승세를 이어갔다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 직격탄을 맞았던 2020년 상반기에는 9조8233억 원을 기록했지만, 그해 하반기 17조503억 원으로 상승 반전했다. 지난해는 연간 거래액이 35조1582억 원으로, 전년 대비 30.8% 늘었다.

실제로 서울 주요지역 오피스 공실률도 줄었다. 한국부동산원 조사에 따르면 올해 1분기 강남 오피스 공실률은 5.6%로 집계됐다. 전 분기(6.6%) 대비 1%포인트(p) 감소했다. 강남 오피스 공실률은 지난해 1분기 7.8%→2분기 7.5%→3분기 6.9%→4분기 6.6%→올해 1분기 5.6% 등 매 분기 감소세다. 여의도·마포 역시 지난해 8~9%대 공실률을 보였지만, 올해 1분기 5.9%로 크게 줄었다. 종로 공실률도 1분기 11%로 전 분기(13%)보다 2%p 줄었다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

글로벌 부동산컨설팅업체 컬리어스에 따르면 1분기 기준 서울 A등급 오피스 평균 공실률은 4%로 집계됐다. 이는 이 기관이 해당 통계를 집계한 2010년 이래 역대 최저 공실률이다. 특히 강남권역은 0.6%를 기록해 완전 임차 상황을 기록했다고 밝혔다.

컬리어스 관계자는 “테크기업을 중심으로 임차인들이 강남권역에 대한 선호가 지속하고 있다”며 “강남권역 건물주는 선호하는 임차인을 골라 받는 실정이고, 이에 강남권역을 벗어나는 임차사례도 관찰됐다”고 설명했다.

그러나 최근 상황이 바뀌고 있다는 게 업계 전언이다. 미국의 가파른 금리 인상과 인플레이션 영향으로 국내 금리도 영향을 받고 있어서다. 현재 미국 기준금리는 연 1.50~1.75% 수준이지만 연말까지 3.00~3.25%까지 오를 것으로 업계는 내다봤다. 실제로 한국은행은 13일 기준금리를 한 번에 0.5%p 올리는 빅스텝을 단행할 것이라는 관측도 나온다.

이에 오르는 임대료 부담을 줄이기 위해 임차인들이 향후 서울 도심지역 오피스에서 기타지역으로 옮길 가능성이 있다는 전망이 나온다. 1분기 기준 서울 도심지역 오피스 임대료는 1㎡당 2만8300원으로 코로나 팬데믹이 시작된 2020년 이후 최고치를 기록했다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “금리 인상에 따른 경기둔화와 설비 투자 감소로 오피스 수요증가가 둔화할 수 있다”며 “임차사가 운영 비용을 줄이기 위해 서울 핵심 권역에서 상대적으로 임대료가 저렴한 서울 기타 권역으로 이전할 가능성도 있다”고 말했다.