이번엔 재건축 단지값 급등?…찍으면 더 오르는 ‘토허제의 역설’ 반복되나

서울시가 5년 만에 강남 주요 지역의 토지거래허가제(토허제)를 해제했지만 재건축 단지를 제외한 부분 해제에 그치면서 남은 규제 지역을 중심으로 집값 상승 우려가 커지고 있다. 앞서 서울 재건축 단지들은 규제 여부와 무관하게 신고가 거래가 계속되는 등 수요가 꾸준했다. 여기에 이번 결정으로 재건축 단지는 추가 몸값 상승이 공인된 곳이라는 인식만 키워 아파트값이 더 오를 것이란 전망이 나온다.

13일 국토교통부와 서울시 발표를 종합하면 전날 서울시는 서울 잠실·삼성·대치·청담동 내 재건축 아파트 14곳을 제외하고 토허제 지정을 해제했다. 또 압구정과 여의도, 목동, 성수동에서도 토허제를 유지했다.

오세훈 서울시장은 지난달 토허제 해제와 관련해 “급등세를 보였던 부동산 가격이 지난 2~3개월 정도 하향 안정화 추세에 보이고, 거래가 월평균 30% 이상 줄어 가격이 침체할 가능성도 있다”고 말한 바 있다.

하지만 서울시 내 토허제를 전면 해제가 아닌 GBC(국제교류복합지구) 인근 서울 잠실·삼성·대치·청담동 단지로 한정한 것은 되려 토허제 규제 단지 몸값만 높일 것이란 분석이다. 여기에 국토교통부가 올해 재건축 규제 완화 약속한 상황에 재건축 단지를 규제로 묶어도 효과는 없을 것이란 전망이 우세하다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “서울시가 토허제로 강남 14개 단지와 여의도, 목동 등을 묶어놓은 것은 투자 수요를 막겠다는 것인데. 기존에도 토허제를 적용해 막았지만, 해당 지역에선 신고가가 계속 나왔다”며 “토허제를 유지하면 거래량은 줄어들 수 있겠지만 가격은 계속 오르면서 많은 사람에게 이곳이 투자가치가 있다는 것을 집어서 알려주는 셈”이라고 지적했다.

실제로 토허제 유지가 결정된 강남 일대 재건축 단지는 앞선 규제 속에서도 거래량 상위권에 이름을 올리면서 서울 전체 아파트값 상승세를 견인했다. 부동산 정보 플랫폼 ‘아파트실거래가’ 통계를 분석한 결과 지난해 이후 이날(2024년 1월 1일~2025년 2월 13일) 기준으로 거래량이 많은 단지에는 ‘미도1·2차’가 74건으로 전체 단지 중 5위를 기록했다. 이어서 ‘은마’는 68건으로 7위, 압구정 ‘신현대(현대 9·11·12차)’가 64건 이 거래돼 8위에 올랐다. 3개 단지는 모두 이번 토허제 규제 해제 예외 단지다.

강남 뿐 아니라 여의도와 목동 등 서울 주요 지역 내 재건축 단지 역시 토허제 규제에도 실거래가를 키우면서 아파트값 상승세를 견인 중이다. 한국부동산원 주간 아파트값 동향에 따르면 2월 둘째 주(10일 기준) 서울 아파트값은 0.02% 상승해 지난주 5주 만에 상승 전환한 이후 2주 연속 상승 흐름을 이어갔다. 부동산원은 서울 아파트값 상승세에 대해 “재건축 추진단지 등 선호단지 중심으로 상승세가 유지됐다”고 분석했다.

유명무실한 토허제를 유지하기보다는 일괄 해제하는 것이 시장 왜곡을 줄일 것이란 분석도 나온다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “집값은 규제와 별개로 입지와 향후 개발 전망 등에 따라 움직인다”며 “토허제는 과거 사례를 보면 유지되나, 해제되나 의미가 없어 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 못하고 있다. 오히려 규제를 유지한 곳은 더 오를만한 지역이라는 인식을 줄 수 있다”고 지적했다.

고 교수는 “부동산 시장 조정을 위해 규제를 풀거나 강화하는 등의 정책을 이용하기보다는 근본적으로 주택 공급량을 늘리는 방안을 사용해야 부작용을 줄일 수 있다”고 말했다.