수도권 물류센터 시장, 공급량 감소에 한숨 돌렸다… 올해 볕 들까

▲수도권 내 대규모 물류창고 공급량 변동 추이. (자료제공=쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아)

과잉 공급으로 침체를 피하지 못한 수도권 물류센터 시장이 올해부터 회복세에 들어설 것이란 예측이 나온다.

19일 글로벌 상업용 부동산 전문기업 ‘쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아’에 따르면 지난해 하반기 수도권에 공급된 신규 물류센터 면적은 약 159만㎡로, 전 분기 대비 19% 줄었다. 전년 동기와 비교하면 40% 감소한 수치다.

공급 건수도 2024년 3분기보다 55% 적은 17건으로 동부권 5건, 서·남부권이 각각 6건씩이다. 그러나 9만9000㎡ 이상의 대형 자산이 다수 포함돼 총면적 감소율은 낮았다.

서부권에서는 16만5000㎡ 이상의 초대형 물류센터 3건이 준공되며 전체 공급 면적의 60% 이상이 집중됐다. 경기 시흥시의 그린웨이브 시화(23만5727㎡), 김포시 스마트 물류센터(19만9177㎡)와 케이원 김포 로지스 물류센터(18만2678㎡)다. 동부권에는 여주시 점봉동 물류센터(12만2147㎡)가, 남부권은 안성시 성은 복합물류센터(11만6845㎡)가 대표적인 공급 사례다.

지난해 하반기 이뤄진 물류센터 거래는 총 18건, 거래 규모는 약 2조1000억 원이다. 전 분기 대비 총 거래금액은 24% 감소했지만, 경·공매나 건설사 채무 인수 등 NPL(부실채권) 성 거래를 제외한 순수 거래 규모는 약 20% 증가했다.

규모가 가장 컸던 거래는 그린웨이브 시화로, JB자산운용이 시화로드로부터 5100억 원에 선매입했다. 외국계 투자사들의 참여도 두드러졌다. 그래비티자산운용은 부천 내동 물류센터를 약 3000억 원에 매입했으며 싱가포르국부펀드(GIC)가 투자자로 참여했다.

LB자산운용은 스위스 파트너스그룹과 함께 브릭 화성 물류센터를 1180억 원에, 페블스톤자산운용은 블랙스톤과 김포시 성광물류센터를 835억 원에 각각 매입했다. 하이트만은 와이드크릭 자산운용과 공동으로 안성시 방초리 물류센터를 830억 원에 매입했다.

올해 이후 물류센터 공급 과잉은 점차 완화될 전망이다. 내년 상반기에는 공급 예정 물량은 125만㎡이나, 준공 지연된 물류센터 면적이 반영돼 실제 공급 면적은 더욱 감소할 것이란 예측이 나온다. 프로젝트 파이낸싱(PF) 건전성 규제 개편으로 신규 사업 추진이 어려워진 영향이 크다. 실제로 지난해 상반기 21건이었던 인허가 건수가 하반기 들어 11건으로 줄었다.

김수경 C&W코리아 리서치팀장은 “기준 금리의 점진적 인하에 힘입어 조건이 우수한 물류센터 중심의 투자 심리는 개선될 것”이라며 “다만 기한이익상실로 경·공매에 넘어가거나 책임 준공으로 인한 채무 인수가 예상되는 현장이 남아 있는 탓에 NPL 성 거래는 꾸준할 것으로 보인다”고 말했다.