‘실버스테이’, 고령층 주거 트렌드 이끌까…취지 좋지만 사업성 ‘갸우뚱’

▲신유형 민간임대 실버스테이의 세대 공동 거주단지 예시 이미지. (자료제공=국토교통부)

정부가 ‘실버스테이’ 공급을 통해 공공 고령 복지주택의 선진화를 추진하겠다는 야심찬 계획을 내세웠다. 그러나 민간 사업자 참여를 유인할 만한 사업성이 제시되지 않으면서 목표 달성이 말처럼 쉽지 않을 것이란 예측이 지배적이다.

20일 국토교통부에 따르면 정부는 올 2분기 중 우수 공공택지에 실버스테이를 공급할 사업자를 공모한다. 지난해 12월 시범사업으로 선정된 구리갈매역세권 실버스테이 공모에 총 27개 기업이 참여 의사를 드러내며 흥행이 예고된 영향이다. 10곳의 건설사와 각 5곳의 신탁·금융사, 시행사 8곳이 관심을 보였다.

실버스테이는 고령자 맞춤형 시설과 서비스를 제공하는 특화 민간임대 주택이다. 임대의무 기간이 20년으로 늘어난 신유형 장기민간임대주택의 하나로, 지난해 8월부터 추진되기 시작했다.

만 60세 이상이면 입주할 수 있으며 무주택자에게 우선 공급한다. 노인복지주택 등 유사한 시설 대비 초기 임대료(95% 이하)가 낮다는 것이 특징이다. 임대차 계약 갱신 시 5% 이하 증액 제한을 적용받는다.

정부는 공공택지 공급 뿐 아니라 연내 민간이 보유한 부지를 대상으로 한 민간제안 공모도 추진한다. 정부가 올해 1500가구 이상 공급이라는 목표를 내세웠으나 정작 업계 반응은 시큰둥하다. 20년이라는 긴 호흡으로 진행되는 사업임에도 높은 수익성이 기대되지 않아서다.

공공공사는 민간공사 대비 공사비 미회수 가능성이 적은 대신 상대적으로 낮은 사업비가 책정돼 이윤이 많이 남지 않는다. 이를 고려해 국토부는 실버스테이 시공사에게 저리 융자를 제공하는 한편, 사업 자금의 민간융자에도 주택도시보증공사(HUG)의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증을 제공하기로 했다.

한 대형 건설사 관계자는 “지금이야 업황이 어려워 실버스테이 참여에 관심을 보이는 회사가 많지만, 향후 위축된 건설 경기가 풀리면 참여 업체를 찾기 어려워질 것”이라고 말했다.

실제 투자자 모집에도 난항이 예고된다. 국토부는 지난해 실버스테이와 함께 ‘20년 장기임대주택’도입을 추진하며 포괄양수도를 허용하겠다는 목표를 드러냈다. 법인 임대사업자의 엑시트(투자금 회수)를 위해 임대주택을 5년 이상 운영한 사업자의 포괄양수도를 허용함으로써 신규 투자자 모집을 보다 쉽게 만들겠다는 것이 목표다.

그러나 이는 현재 국회 계류 중인 ‘민간임대주택특별법’ 개정안이 통과돼야만 가능하다. 그 전에는 공공지원 민간임대주택의 한 유형으로 분류된다. 정현정 D&D인베스트먼트 본부장은 “포괄양수도가 허용되더라도 기존 투자자로선 향후 매수인을 구할 때 허용되는 것과 그렇지 않은 부분의 구분이 명확하지 않아 내에 업계 전반적인 혼란이 계속되고 있다”고 말했다.

정부 또한 시행사나 투자자의 수익이 낮을 수밖에 없는 실버스테이의 구조적 특성은 인지하고 있다. 이에 임대료와 별개인 식사, 청소, 의료 등 고령자 주택 특화 서비스 이용료 산정에는 제한을 두지 않을 방침이다.

김계흥 국토부 민간임대정책과장은 “우선 시범사업 공모에 참여 의사를 전달한 회사들의 최종 사업 제안서 제출이 다음 달 말로 예정돼 있어 시간을 두고 지켜보려 한다”며 “실제 참여율이 예상 대비 과도하게 낮은 경우를 대비한 제도 수정 가능성도 열어두고 있다”고 말했다.

전문가 사이에선 실버스테이의 도입 취지는 긍정적이나, 한계가 명확하게 드러나는 만큼 보완 대책도 충분히 마련해야 한다는 얘기가 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “고령화와 인구 감소가 심화된 현시점에서 결과가 어떻게 되든 실버스테이는 시도할 만한 가치가 있는 사업”이라고 말했다.

박재병 케어닥 대표는 “세금이나 자금 측면의 높은 진입 장벽으로 인해 시니어하우징 시장에서의 민간 참여가 쉽지 않은 상황”이라며 “규제 혁신이 우선돼야 궁극적으로 고령층의 주거 선택폭이 넓어질 것”이라고 지적했다.