해외 부동산펀드가 또…키움운용 '네덜란드 오피스펀드' 환계약 EOD

네덜란드 퀸즈타워 투자 '키움 히어로즈 유럽 오피스'
환헤지 정산금 미지급에 '채무불이행' 발생
리파이낸싱 후 '캐시트랩' 유지 조항 영향
미수 정산금·지연 이자 9%까지 부담↑

▲‘키움 히어로즈 유럽 오피스’ 1~4호가 투자 중인 오피스 빌딩 퀸즈 타워 3개동 모습. 네덜란드 암스테르담에 있다. (사진= 키움투자자산운용)

키움투자자산운용의 '키움 히어로즈 유럽 오피스' 1~4호가 환헤지 계약과 관련한 정산금 채무불이행(EOD)이 발생했다. 최근 리파이낸싱 성공으로 안도의 한숨을 내쉬기도 전에 악재가 또 터진 것이다. 이 펀드는 네덜란드 암스테르담에 있는 오피스 빌딩 '퀸즈 타워(Queens Towers)' 3개동에 투자하고 있다.

27일 키움자산운용에 따르면 '키움 히어로즈 유럽 오피스' 펀드는 전날 환헤지 계약에 대한 35억7388만8000원의 정산금을 스왑은행에 지급하지 못해 채무불이행 사유가 발생했다고 공시했다.

상황의 시발점은 지난해로 거슬러 올라간다. 지난해 7월 이 펀드는 투자자산에 대한 자산 재평가를 한 결과, 가치가 매입가(1억2973만3859 유로)보다 약 34% 하락한 8520만 유로로 평가됐다. 유럽의 금리 인상과 글로벌 부동산 시장 침체 때문이다.

이에 이 펀드가 2023년 국민은행과 맺은 환헤지 계약이 파생상품(환헤지) 위험한도를 초과하게 됐고, 이를 해결하기 위해 지난해 10월 말 보유 환헤지 포지션(보유상태)에 대한 반대 매수 거래를 체결했다. 즉 2023년에는 1유로당 총 984만 유로를 파는 환헤지 계약을 체결했다면, 지난해에는 반대로 유로화 매수 계약을 체결해 위험 기준을 충족시키려 했다.

문제는 그사이 유로화가 상승하면서 환율 차이로 정산금이 발생했다는 점이다. 이 펀드는 2023년 환헤지 매수 포지션에선 1유로당 1405원이었으나, 보유 환헤지 매도 포지션인 지난해에는 1유로당 1495.80원으로 계약했다. 정산금은 총 35억7388만8000원으로, 전날까지 지급해야 했다.

펀드는 정산금 지급을 위해 현금 마련에 나섰으나, 최근 성공한 리파이낸싱이 문제가 됐다. 선순위 대주가 대출 연장 조건으로 지난해 3월부터 발동한 캐시트랩(현금보유 의무) 조항 유지를 내걸면서 정산금 지급에 필요한 보유 현금이 부족해졌고, 결국 채무불이행이 발생했다.

펀드는 미수 정산금에 더해 미수이자 9%를 내야 한다. 매년 3억 원 넘는 이자가 발생하는 셈이다.

키움자산운용은 미수 정산금 및 이자금을 자산매각 등을 통해 마련하겠다는 계획이다. 키움자산운용 측은 "오피스의 기존 임차인인 네덜란드 고용노동기구(UWV)와의 임대차 계약 연장과 공실 공간에 대한 신규 임대차 계약 체결을 통해 임대차 안정화를 추진할 계획"이라며 "ESG 등급 개선 및 건물 보수공사 등을 통해 자산가치를 제고하는 동시에, 시장 금리가 하락하고 시장 유동성이 회복된 시점에 자산 매각을 추진해 회수액 극대화를 목표로 하고 있다"고 설명했다.

그러나 자산가치가 이미 크게 하락한 이상 반등이 가능할지는 미지수다. 이미 UWV도 2023년 일부 임대차 계약을 해지한 상황이다. 여기에 전날 환계약 종료로 향후 펀드가 환율 변동 위험에 노출된다는 점, 환헤지 계약 정산금과 지연 이자 부담까지 갖게 되면서 넘어야 할 문턱이 많은 상황이다.

이미 환헤지 계약 정산금을 마련하지 못한 해외 부동산펀드가 있어 위기감이 고조되는 분위기다. 정산금이나 채무상환 등 각종 비용을 지출하고 나면 다른 사례처럼 투자자가 회수할 수 있는 투자금이 없을 수도 있다는 우려 때문이다. 해당 펀드는 현재도 설정일 기준 71%가 넘게 가치가 떨어졌다.

앞서 '한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호(파생형)'도 지난해 6월 환헤지 계약 정산금 73억5936만 원을 마련하지 못해 결제 미이행이 발생했다. 이후 선순위 대주가 만기 채무불이행으로 자산 강제 처분을 하면서 전액 손실 처리됐다.