3기 신도시 본청약 시동…분양가·철도 개통 지연 등 ‘변수’도 산적

▲3기 신도시 고양창릉 지구 위치도. (자료제공=한국토지주택공사(LH))

올해 첫 3기 신도시 분양이 닻을 올렸다. 공공주택 공급 확대라는 측면에선 긍정적이나 분양가 상승과 택지 매각 지연, 수도권 광역급행철도(GTX) 착공 연기 등 각종 리스크도 동시에 떠오르고 있다.

2일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 이번 달 3기 신도시 고양창릉 3개 블록(A4, S5, S6) 총 1792가구의 본청약이 진행된다. 일반 청약 물량은 391가구로, 당초 예상 물량은 95가구였으나 사전청약 이탈자가 늘어나며 소폭 증가했다.

업계에선 지난해 3기 신도시 중 첫 본청약을 진행했다가 분양가 문제로 도마 위에 오른 인천계양의 상황이 재연될 수 있다는 우려가 고개를 든다.

인천계양 A2블록 84㎡(이하 전용면적) 확정 분양가는 최고 5억8411만 원으로, 사전청약(2021년 7월) 당시 추정 분양가(4억9387만 원)보다 9024만 원(18%) 올랐다. 이에 사전청약 당첨자 562가구 가운데 41.8%인 235가구가 본청약을 포기했다.

본청약을 기다리며 자금 마련에 매진했던 사전청약 당첨자들은 예상보다 많이 오른 분양가에 ‘내 집 마련’의 꿈을 이루지 못하게 됐다며 비판에 나섰다.

고양창릉 A4블록에선 55㎡ 단일 평형 603가구를 분양하는데, 분양가는 2021년 말 사전청약 당시(4억7289만 원)보다 17% 오른 5억5375만 원으로 책정됐다. S5블록의 최고 분양가는 84㎡의 7억7289만 원으로 사전청약 분양가(6억7300만 원) 대비 9989만 원(14.8%) 상승했다. S6블록도 마찬가지다. 74㎡ 기준 6억2078만 원에서 7억1149만 원으로 14.6%(9071만 원) 상향 조정됐다.

LH는 분양가 상승분을 사전청약자에게 최대한 전가하지 않겠다는 입장이다. LH 관계자는 “분양가 인상에 따른 손실이 일부 있긴 하지만 수요자 피해를 최소화하도록 노력할 것”이라고 말했다.

이호일 대한건설정책연구원 연구위원은 “주택 수요가 계속해서 위축되면 LH의 손실분이 더욱 확대될 것”이라며 “수요 회복 위주의 정책과 함께 민간부문의 주택건설 활성화 방안 마련이 우선돼야 한다”고 제언했다.

정부는 올 3월 하남교산(1100가구), 4월 부천대장(2000가구), 7월 남양주왕숙(3100가구) 등 총 8000가구의 3기 신도시 분양을 예고했다. 이에 분양가 상승 후폭풍 외에도 택지 매각 지연과 신규 철도 개통 연기 등에 대한 우려가 제기되고 있다.

지난해 10월 LH는 하남교산 주상복합용지 6블록의 매각을 추진했으나 무응찰로 유찰됐다. 2023년 11월부터 매각을 시도한 토지로, 5년 무이자 분할납부 조건에도 개발을 원하는 건설사를 찾지 못했다.

같은 해 12월 진행된 고양창릉 공동주택용지 S7블록에 신청서를 제출한 건설사도 2곳뿐이었다. 598가구 규모 아파트를 지을 수 있는 데다 용적률 160% 이하라는 점이 강점으로 꼽혔으나, 급증한 공사비와 금융비용 상승이 부담으로 작용했다는 분석이 나온다.

박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 “건설업체나 시행사들이 현재 보유하고 있는 물량도 소화를 못 하는 상황에서 새롭게 택지를 매입해서 분양에 나서는 것 자체가 어려울 수밖에 없다”고 지적했다.

3기 신도시 분양의 성패를 좌우할 철도 역시 변수다. 경기 부천시 대장신도시와 서울 마포구 홍대입구역을 잇는 광역철도인 대장홍대선은 자금 조달이 불투명해지며 지난해 12월로 예정됐던 착공이 올 상반기로 밀렸다. 남양주 왕숙신도시를 지날 예정인 GTX-B 노선도 비슷한 시기 실착공을 목표로 했으나 사업비 조성에서 애를 먹으며 아직 첫 삽을 뜨지 못했다.

두 지구는 각각 2029년 12월과 2028년 12월에 입주가 이뤄질 예정이다. 주민들의 발이 될 철도는 이보다 2~3년 후 개통될 것으로 보인다. 국회예산정책처 관계자는 “민자 구간의 자금조달 지연으로 인한 착공 연기가 장기화하지 않도록 정부 관련 절차의 조속한 이행을 위해 노력할 필요가 있다”고 꼬집었다.