전문가 70% "서울 아파트 계속 오른다"…지방은 잘해야 보합[2025년 상반기 부동산시장 전망 ①]

어수선한 정국이 이어지고 있지만 서울 아파트 매매가격은 내년 상반기에도 오름세를 지속할 전망이다. 선호지역의 대기수요가 풍부한 데다 공급 부족에 대한 우려로 매수세가 이어질 것으로 보이기 때문이다. 반대로 지방은 상승을 기대하기 어려울 뿐 아니라 하락을 걱정해야 할 상황으로 진단된다.

30일 본지가 전문가 10인을 대상으로 내년 부동산 시장 전망에 설문을 진행한 결과 7명이 내년 상반기 서울 아파트값이 상승할 것이라고 답했다. 오름폭은 모두 1% 이상~5% 미만으로 예상했다. 3명은 보합(1% 미만 상승 또는 하락)을 전망했다.

대체로 상승 흐름이 계속될 수 있다는 관측을 내놓은 것이다. 한국부동산원의 주간 동향을 보면 서울 아파트매매가격지수는 12월 넷째주까지 40주 연속 상승했다.

경기도와 인천을 포함한 수도권은 응답자의 절반인 5명이 1% 이상~5% 미만 상승을 예상했다. 3명은 보합, 2명은 1% 이상~5% 미만 하락을 전망했다.

서울만 놓고 봤을 때보다 상승 전망이 적은 이유는 경기 지역 내 차별화가 나타날 수 있어서다.

송승현 도시와경제 대표는 "서울은 여전히 수요가 공급을 초과하고 있고 특히 강남 3구와 주요 학군, 직주근접성이 뛰어난 곳은 추가 상승 가능성이 크다"며 "경기는 성남, 판교, 과천, 수원 광교 등 남부 쪽과 GTX 노선이 지나는 곳은 상승하겠지만 김포와 동탄 일부 등 신축 단지가 많은 곳은 하락에 무게가 실릴 수 있다"고 말했다.

지방 아파트값 상승을 예상한 전문가는 없었다. 절반은 1% 이상~5% 미만 하락을 전망했고 4명은 보합, 1명은 5% 이상 하락을 예상했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "5만 가구 넘게 쌓인 미분양 물량과 수도권으로의 주택 수요 쏠림, 일부 지역의 전셋값 하락 등을 고려하면 지방 아파트는 가격 하락이 지속될 것"이라고 내다봤다.

내년 아파트값을 움직일 주요 변수로는 금리와 대출규제가 꼽힌다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 "기준금리 인하는 유동성 확대로 부동산시장의 수요를 증가시키는 반면 대출 규제 강화는 수요를 억누른다"며 "내년은 대출규제와 기준금리의 시소게임이 펼쳐질 것"이라고 말했다.

아파트 전세가는 수도권은 물론이고 지방에서도 오름세를 나타낼 가능성이 점쳐진다.

우선 서울 아파트 전세가에 대해서는 전문가 10명 중 9명이 오를 것이라고 봤다. 7명은 1% 이상~5% 미만, 2명은 5% 이상 상승을 예상했다. 수도권은 8명이 오름세를 전망했다. 2명이 5% 이상 상승을 내다봤고 나머지는 1% 이상~5% 미만 상승을 예상했다. 지방은 1% 이상~5% 미만 상승과 보합이 각각 5명이었다. 전세가 하락을 전망한 전문가는 없었다.

심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU 교수)은 "전셋값은 입주물량이 변수라 입주물량 부족이 현실화하는 내년부터는 아파트 전세가 많이 오를 것"이라며 "오름폭의 차이만 있을 뿐 수도권과 지방을 가리지 않을 것"이라고 분석했다.