[데스크 칼럼] 경제 좀 먹는 미분양, 골든타임 별로 안 남았다

주택 경기 침체가 장기화하면서 공사를 다 끝내고도 팔리지 않는 아파트가 쌓이고 있다. 통상 ‘악성 미분양’으로 불리는 이런 아파트가 전국에서 2만 가구를 넘어섰다. 11년 만에 최대치다.

입지 좋은 경기도에서 주택을 분양하면 완판이 된다던 업계 정설도 이제 옛말이 됐다. 국토교통부가 발표한 ‘2024년 12월 주택통계’에 따르면 수도권 미분양은 1만6997가구로 전월보다 17.3%(2503가구) 늘었다. 지방은 5만3176가구로 5.0%(2524가구) 증가했는데, 미분양 증가 폭에서 수도권이 더 가파르다. 여기에 수도권 미분양 물량의 절반 이상이 경기도다. 경기도 미분양은 2433가구 증가한 1만2954가구였다.

경기권이 가파르긴 하지만 단순 숫자로는 여전히 지방이 월등히 많다. 인구 대비 미분양 주택은 압도적으로 많을 수밖에 없다. 게다가 지방의 미분양 문제는 수년째 이어지고 있지만 별다른 돌파구를 찾지 못하는 상황이다. 게다가 정부가 내놓은 미분양과 준공 후 미분양도 전부가 아니다. 허술한 미분양 통계를 틈타 숨겨진 미분양과 준공 후 미분양의 수는 제대로 파악도 되지 않고 있다. 일각에서는 이미 미분양 주택이 10만 가구를 넘었을 것이라는 전망도 나오고 있다.

이처럼 집이 다 지어질 때까지 팔리지 않으면 시행사와 건설사들의 자금 부담이 커질 수밖에 없다. 사업은 끝났는데 돈이 들어오지 않으니, 어느 한 곳만 막혀도 부도의 위험에 시달리게 된다. 수년째 건설업계 위기설이 나오는 이유다. 이는 시행사 혹은 건설사만의 문제가 아니다.

단순 계산으로 지난해 3.3㎡당 전국 아파트 평균 분양가가 2063만 원이었는데 2만 가구가 넘는 주택이 주인을 찾지 못하고 있는 점을 감안하면 불 꺼진 아파트에만 수조 원 이상의 돈이 묶여 있는 셈이다. 이에 따른 금융비용과 하청업체에 주지 못하는 자금까지 더해지면 그 피해액은 눈덩이처럼 불어난다.

돈뿐만이 아니다. 준공 후 미분양이 늘어나면 입주를 예상하고 계획된 학교시설, 공공시설 등 인프라를 비롯해 상업시설, 편의시설 등도 제대로 추진되지 못한다. 중개업소, 인테리어업체, 이사업체 등 부동산 후방사업도 어려움을 겪는다. 또한 미분양을 털어내지 않으면 신규 사업은 사실상 불가능하다. 나라 전체적으로 서서히 돈줄이 마르고 경기가 위축될 수밖에 없다.

문제는 미분양 문제에 대한 현장 목소리와 정부가 느끼는 심각한 정도의 간극이 너무 크다는 것이다. 업계에서는 앞으로도 미분양 물량이 계속 늘어나고 그로 인한 건설사들의 도산도 이어질 것으로 보고 있다. 그래서 사안이 더 심각해지기 전에 거래서 개편 등 보다 적극적인 대응을 요구하고 있다.

하지만 국토교통부는 여전히 세제 개편 등의 방안은 생각하고 있지 않다 기존에 추진하던 정책들의 보완책을 고민하고 있다는 입장이다. 8·8 공급대책이나 올 초부터 시행된 1가구 1주택 특례 보유, 원시 취득세 50% 감면 등의 효과를 지켜보자는 것이다. 여기에는 탄핵 정국 속 대통령실이 정책 동력을 잃으면서 부처가 독자적으로 움직이기 힘든 상황도 반영됐을 것이다.

이는 몸 안에서는 암 덩어리가 커지고 있지만 진통제를 먹으며 버티는 것과 다를 바 없다. 미분양 주택 문제는 단순히 일부 지역이나 특정 주택에 한정된 문제가 아니다.

후방 효과와 국민의 재산에서 차지하는 비중 등을 감안하면 경제 주요 과제로 삼고 문제 해결을 위한 다각도의 정책적 노력이 필요하다. 정부, 금융기관, 건설사, 지방자치단체 등 각계의 협력과 신속한 대응이 중요하며, 무엇보다 실수요자 중심의 시장 환경을 만들기 위한 장기적인 정책이 필요하다. 우리는 지금 장기 경기 침체의 길목에 서 있다. 시간이 많지 않다.