“기댈 곳은 결국 LH?”…3기 신도시 공급부터 미분양 해결까지 정책·시장 '구원투수'

입력 2025-02-21 06:00

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“정책 수행력, 타 기관은 없어…LH 적극적 지원책 펼쳐야”

▲한국토지주택공사(LH) 진주 본사 전경. (사진제공=한국토지주택공사(LH))
▲한국토지주택공사(LH) 진주 본사 전경. (사진제공=한국토지주택공사(LH))

한국토지주택공사(LH)가 건설업계와 부동산 시장 소방수로 연일 등판하면서 업계 내 역할이 갈수록 커지고 있다. 3기 신도시 건설과 1기 신도시 재건축사업 등 수도권 주택난 해결부터 지방 악성 미분양 아파트 매입과 수도권 비아파트 매입까지 전천후 해결사로서 중책을 수행해야 한다. 전문가는 건설경기 부양과 주택공급 확대를 위해선 LH의 인력 부족과 고질적인 재정난 해결을 위한 적극적인 지원이 필요하다고 지적했다.

21일 국토교통부에 따르면 정부는 지난 19일 LH가 지방 준공 후 미분양 아파트 3000가구 규모를 사들이는 내용을 담은 ‘지역 건설경기 보완방안’을 발표했다. LH는 분양가의 평균 70% 수준에서 지방 준공 후 미분양 아파트를 매입해 ‘든든전세주택’으로 활용한다.

LH의 미분양 주택 문제 소방수 역할은 지난해부터 이어지고 있다. 지난해 정부는 ‘8·8 부동산 대책’을 통해 LH가 수도권을 중심으로 11만 가구 규모의 비아파트를 매입하도록 했다. 서울에선 공급 정상화 때까지 무제한 매입을 선언했다. 이를 위해 LH는 내부에 수도권 신축 매입 총괄 전담 조직을 신설하고, 신축매입 속도를 높이기 위해 상시 접수 체계로 전환했다. 올해도 LH는 신축매입임대 가구를 전국에서 5만 가구 이상을 확보하고, 2026년까지 매입임대 13만2000가구를 공급하기 위해 사업에 박차를 가하고 있다.

한 건설업계 관계자는 “현재 이같은 정책 수행 능력을 보유한 곳은 LH가 유일하다”며 “개별 도시공사는 규모와 예산이 작아 정책을 수행하기 어렵고 보증 업무를 전담하는 HUG도, 청약·연구 업무가 주요한 부동산원이나 산하 연구원에서도 일을 맡을 수 없다”며 LH 역할론을 강조했다.

실제로 LH는 주택뿐만 아니라 건설업계 지원을 위한 다양한 정책을 홀로 수행 중이다. 지난해에는 총 5조 원 규모의 건설업계 보유 토지 매입을 진행했다. 동시에 수도권 1기 신도시 재건축사업과 3기 신도시 공급, 철도지하화 사업 상부 개발 등 굵직한 정부 개발 및 주택공급 전반에 중추 역할을 맡고 있다.

이 외에도 LH는 지난해 ‘전세사기 피해 지원’, ‘부실 우려 PF 사업장 매입 후 정상화’, ‘서울 서리풀 지구 2만 가구 등 수도권 신규택지 5만 가구 공급’, ‘소규모 정비사업 지원사업’ 등 사실상 정부의 모든 주거복지 및 주택공급 정책 전면에 나서고 있다.

문제는 LH가 주요 국토 정책을 도맡아 하면서 재원과 인력 상황이 악화할 수 있다는 점이다. 국토부 측은 이번 LH 미분양 주택 매입에 대해 “LH의 지방 미분양 주택 매입에 추가 예산은 사실상 들지 않고, 인력도 기존 인원을 활용하면 된다”고 설명했다.

하지만 LH는 최근 펴낸 ‘중장기 재무관리계획’에서 기존 부채비율 목표치를 2028년 기준 208%에서 232%로 높여 잡았다. 지난해 정부의 모든 정책을 집행하는 과정에서 예산 집행이 늘고, 부채비율 증가를 피할 수 없다는 결론을 낸 것으로 풀이된다.

한 부동산 전문가는 “앞으로 신규 택지 보상과 미분양 주택 매입 등 들어갈 돈은 많은데 LH 사업 구조 특성상 ‘선 투자, 후 회수’ 구조인 만큼 단기로 부채비율은 오를 수밖에 없는 구조”라며 “이번 미분양 주택 매입도 막상 시작하면 추가 비용 투자를 피할 순 없을 것”이라고 분석했다.

한정된 LH의 인력 문제도 정책 집행의 발목을 잡을 가능성이 크다. LH는 대규모 사업이 몰리자 올해 신입사원을 기존 계획 대비 50여 명 확대해 선발했다. 하지만 일선 업무 수행까지는 시일이 걸리므로 단기 인력난은 불가피한 상황이다. LH 관계자는 “과거 매입약정사업 시행 때 신규로 팀을 꾸렸었던 사례가 있으므로 이번 미분양 주택 매입 역시 내부 인력으로 구성된 팀을 꾸려 대응할 가능성이 크다”고 설명했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “LH가 국토 정책의 모든 부담을 지고 있는데 정부가 미분양 주택 매입 등 중책을 맡겨놓고 연말에 경영성과 평가는 평가대로 진행한다”며 “정부가 예산 등을 적극적으로 지원해 LH가 주거복지뿐만 아니라 건설경기 활성화에도 일정한 역할을 할 수 있도록 정책을 펼쳐야 한다”고 말했다.

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