지방 미분양주택 해소 대책 약발 먹힐까?

고분양가 및 신규 분양 물량 많아 효과에 부정적...LTV 규제 완화 및 임대기간 요건 완화해야

세제 혜택과 집값 상승에 따른 기대감에 힘입어 미분양 주택 소진 속도가 빨라지고 있는 가운데 정부가 자산유동화 방식을 도입한 지방 미분양주택 해소책을 내놔 성과에 관심이 쏠리고 있다.

정부는 지난 22일 11만가구에 이르는 지방의 미분양주택 해소를 위해 조달자금의 60% 이상을 지방 미분양주택에 투자하는 상품에 대해 법인세,종합부동산세,양도소득세 감면 등 세제 혜택을 주기로 했다.

특히 자산유동화 방식으로 미분양주택에 투자한 상품의 경우 올해 말까지 조달자금의 60% 이상을 수도권을 제외한 지방 미분양 주택 취득에 사용할 경우 상품자금을 위탁받은 신탁회사의 법인세 추가 과세(30%)와 종합부동산세를 면제하기로 했다.

자산유동화 방식은 주택 건설사가 일반 투자자를 대상으로 유동화 채권을 발행해 조달한 자금을 신탁회사에 위탁, 신탁회사가 미분양주택을 취득, 분양하도록 하는 구조다.

재정부는 또 신탁회사가 취득한 미분양주택을 분양받은 일반인에 대해서도 양도소득세를 감면하기로 했다. 양도세 감면폭은 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역이 60%이고, 그 외는 100%다.

재정부는 미분양주택 리츠 및 펀드에 대해 지역 구분없이 미분양주택 구입시 세제 혜택을 주고 있으나 앞으로는 지방 미분양주택을 60% 이상 취득한 경우에 한해 혜택을 주기로 했다.

하지만 정부의 이번 지방 미분양주택 해소책에 대한 지방시장은 냉랭한 반응이다. 특히 지방 미분양아파트 상당수가 고가인데다 수도권 주택시장이 급속히 회복되고 있어 큰 메리트가 없다는 것이다.

부동산 전문가는 "지방의 미분양 아파트가 상당수 고가이고 다수의 분양 물량이 대기하고 있어 수요가 집중되지 않을것"이라며 "이에 따라 수요자들이 미분양주택에 대한 투자가치를 크게 느끼지 못할 것"이라고 설명했다.

건설업계 역시 지방 미분양 해소 효과를 높이기 위해서는 지방에 한해 담보인정비율(LTV)이나 매입하는 임대주택의 임대기간 요건을 완화해야 한다는 주장이다.

건설업계 관계자는 "미분양주택이 작년 말 16만5641가구에서 7월말 현재 14만186가구로 줄었어도 지방에는 아직 11만6176가구가 쌓여있다"며 "세제 혜택뿐 아니라 다양한 지원책을 한시적으로라도 도입하는 것이 바람직하다"고 강조했다.

또 다른 건설사 관계자는 "세제 부담 완화로 미분양 해소에 다소 도움을 줄 것이며, 건설사가 유동성을 확보할 수 있어 긍정적"이라면서도 "지방에 한해 일시적으로 담보인정비율을 상향 조정하거나 매입임대주택의 임대기간을 현행 10년에서 5년으로 완화해야 세제 감면의 효과가 높아질 것"이라고 설명했다.