덮개공원·층수…한강 낀 성수 재개발, 각종 변수에도 신고가 속출

▲성수전략정비구역 대상지. (자료제공=성동구청)

반포, 압구정 등과 함께 서울 재건축 최대어 중 하나로 불리는 성수전략정비구역이 한강을 사이에 두고 정비계획을 수정해야 할 상황에 놓였다. 조합원 사이에선 사업 지연에 대한 우려가 고개를 드는 데 반해 재개발 ‘막차’라는 기대감이 반영되며 가격 오름세가 가파른 모습이다. ’

12일 도시정비업계에 따르면 성수전략정비지구 1~4구역 재건축 조합은 한강청의 한강덮개공원 허가 여부를 두고 정비계획 변경 여부를 고심하고 있다.

지난달 환경부 산하 한강유역관리청(한강청)은 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합에 한강 덮개공원 설치를 불허한다는 뜻을 드러냈다. 도로 위에 공원을 짓는 것이 구조상 안전하지 못한 데다가 주 수혜층이 일반 시민이 아닌 해당 단지 주민이며, 한강 변이라 침수 위험도 크다는 이유에서다.

이에 정비계획상 수변공간 기본계획에 한강덮개공원을 포함한 성수전략정비지구 조합도 비상이 걸렸다. 한강 덮개공원을 설치하려면 한강청의 하천 점용 허가를 받아야 하므로 반대 견해를 고수할 경우 강행하긴 어려울 전망이다.

서울시는 허용이 가능하다는 방향으로 진행된 기존 협의를 믿고 설계에 나선 조합의 혼란을 가중할 수 있다며 우려를 표했다. 서울시 관계자는 덮개공원은 준공 즉시 서울시로 기부채납되어 공공시설로서 모든 시민에게 개방 운영된다”며 “불허 시 사업 지연 등으로 인해 비용손실을 야기할 것”이라고 말했다.

현재 한강청은 반포·압구정·성수·여의도 등에 설치 예정인 7개의 덮개공원을 한 번에 개발한다는 조건으로 재검토할 수 있다는 입장이다.

조합원의 걱정도 이만저만이 아니다. 성수전략정비구역은 2011년 정비구역으로 지정됐으나 당시 도시기본계획상 ‘35층 룰’에 걸려 속도를 내지 못하다 2023년 층수 제한이 폐지되며 본격적인 사업을 시작할 수 있었다. 지난해 11월 정비계획 심의를 통과했고, 선두에 오른 4지구의 경우 올 하반기 시공사 선정 가능성도 점쳐지는 상황이다.

1지구 조합원 A씨는 “덮개공원 논의가 처음 시작됐을 때 조합원 사이에서도 한강청이 지적한 사항에 관한 얘기가 나오긴 했다”며 “공사비 상승만이 문제가 아니라 정비계획부터 바꿔야 하니 시공 규모를 따져보면 금융비용까지 수백억 원 손실이 예상된다”고 말했다.

한강변 주동 층수에도 변화가 불가피하다. 성동구는 지난달 성수전략정비구역 재개발 정비계획 변경안 주민 열람공고를 진행했다. 높이계획은 250미터 이하로 결정하되, 정비구역별 50층 이상 랜드마크 타워는 특화설계를 전제로 1~2개 동을 허용한다는 조건이 붙었다.

현재 1·2지구는 50층 안팎의 준초고층을, 3지구는 50층 이상의 고층으로의 정비를 추진한다. 4지구는 조합원 설문조사를 통해 77층의 초고층 단지를 짓기로 했다. 4지구 조합 관계자는 “조합원의 강력한 요청과 한강변 스카이라인을 다변화하려는 서울시의 취지에 발맞춘 결정”이라고 설명했다.

사업 지연으로 이어질 수 있는 각종 변수에도 투자 시장에서의 인기는 높은 편이다. 한강변 입지에 서울숲 등 녹지가 가깝고 모든 구역이 평지인 쾌적한 환경을 자랑해서다. 압구정을 마주하고 있고 차량과 대중교통으로 모두 서울 중심지나 강남 지역에 접근하기 좋다는 장점도 있다.

1지구 내 아파트인 ‘성수동양’ 전용 84㎡는 지난해 12월 29억 원(12층)에 거래되며 신고가를 기록했다. 7개월 전 매매가(26억 원, 10층) 대비 3억 원 뛰었다. 4지구에선 같은 달 ‘강변금호타운’ 전용 59㎡가 신고가를 갈아치웠다. 2023년 10월에는 18억 원(2층)에 팔렸으나 14개월 사이 1억7000만 원 오른 19억7000만 원(4층)에 손바뀜했다.

정유나 NH투자증권 부동산 연구원은 “각 조합도 사업 추진에 힘을 모으고 있는 상황으로 1~2년 내 사업 속도가 날 것”이라며 “지구별 사업 속도가 달라 개발을 한 번에 진행하기 어렵다는 점은 한계”라고 말했다.