공실 없는 서울 오피스 시장… “임대인 우위 여전”

▲서울 주요 업무 권역별 오피스 규모 및 2031년 누적 공급 규모 (자료제공=CBRE 코리아)

서울 오피스 시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 유행을 거치며 전례 없는 임대인 우위를 보인다. 향후 7년 내 서울 A급 오피스 시장(연면적 3만3000㎡ 이상)에 신규 건물이 대량으로 공급될 예정이다. 이 같은 변화가 공실률과 임대료 상승률에 영향을 줄 수 있을지에 시선이 모인다.

7일 글로벌 상업용 부동산 기업 ‘CBRE코리아’에 따르면 지난해 서울 3대 업무 권역 A급 오피스 시장 규모는 약 1058만㎡로 집계됐다. △CBD(종로·중구) 47% △GBD(강남·서초) 29% △YBD(여의도·마포) 24% 순이다.

2031년까지 추가로 공급 예정인 42개 개발 사업의 총 규모는 약 471만㎡로, 3대 권역 전체 오피스 규모의 45%에 해당하는 수준이다. 전체 공급량의 약 83%(389만㎡)가 CBD에 집중돼 있다. 기존 시장의 약 78% 규모로, 2031년 이후 CBD 오피스 시장 규모는 GBD의 2배, YBD의 3배를 상회할 것으로 보인다.

최수혜 CBRE코리아 리서치팀장은 “서울 주요 권역 내 대규모 공급은 향후 CBD 오피스 시장의 성장을 빠르게 견인하는 동시에 공실률 증가, 임대료 조정, 신규 오피스 빌딩 간의 임차인 유치 경쟁 심화로 이어질 것”이라며 “서울 A급 오피스 시장은 장기적인 공급과잉의 갈림길에 서 있는 CBD를 중심으로 새로운 국면을 맞이할 전망”이라고 말했다.

지난해 3분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질 임대료는 전년 대비 약 13.0% 상승한 11만7031 원을 기록했다. 3대 주요 업무 권역 모두 무상임대료(렌트프리)가 감소하며 명목 임대료와 실질임대료(명목 임대료에 무상임대 기간을 적용한 금액)의 차이가 좁혀지고 있다.

▲서울 주요 업무 권역별 공실률 추이 (자료제공=CBRE 코리아)

같은 기간 GBD의 평균 실질 임대료는 13만996원으로, 2023년부터 CBD의 임대료를 추월했다. 렌트프리는 전 업무 권역에서 1개월보다 짧았다. 임대인 우위 시장이 뚜렷하게 지속된다는 의미다.

서울 A급 오피스 시장의 견고함은 공실률에서도 드러난다. 2024년 3분기 기준 3대 업무 권역의 평균 공실률은 2.7%로 나타났다. 2023년을 기점으로 임대료 상승에서 비롯한 피로가 누적되며 공실률이 소폭 증가했으나, 여전히 자연 공실률(5%)보다는 낮은 상황이다.

YBD에는 여의도 원센티널, 앵커원 등 향후 잠재 임대차 계약에 따른 공실 해소가 기대되는 자산이 포함돼 공실률이 점차 내려갈 전망이다. 최 팀장은 “낮은 공실률과 높은 임차 수요는 안정적인 임대수익을 보장한다”며 “임대인에게 유리한 시장 환경을 조성하고 개발 사업자가 느끼는 투자 매력도를 높일 수 있다”고 말했다.