“폐지냐 개선이냐” 임대차 2법 5년 만에 개편안 윤곽[기로에선 임대차 2법 ①]

임대차 2법(계약갱신청구권·전·월세 상한제)이 갈림길에 섰다. 윤석열 정부 출범 이후 폐지를 포함한 다양한 개선 방안이 논의됐지만 뚜렷한 결과물은 없었다. 이런 가운데 최근 국토교통부가 연구용역 결과 보고서를 공개하면서 임대차 2법 개편이 초읽기에 돌입했다는 평가가 나온다.

10일 국토교통부에 따르면 ‘주택임대차 제도개선 방안 연구’ 연구용역 결과에는 현행 임대차 2법의 폐지를 포함한 개선안 4개가 담겼다. 2020년 7월부터 시행된 임대차 2법은 올해 시행 5년 차를 맞았다. 계약갱신청구권은 기존 전세 계약 2년에 2년을 추가해 총 4년의 거주를 보장하는 것이고 전·월세 상한제는 임대료 상승 폭을 직전 계약의 5% 이내로 제한하는 법이다.

첫 번째 안은 임대차 2법 폐지(제도 도입 전 복귀)다. 이 경우 계약갱신에 따른 임대인과 임차인 간 갈등 해소와 갱신계약이 끝나는 4년 이후 높은 신규 전셋값 노출 감소 등이 장점으로 거론됐다. 다만 임차인은 새 임대 계약을 자주 맺어야 하고 정책 변동에 따른 국민 피로도가 증가한다고 봤다.

두 번째는 지역지정제도 또는 지자체 위임 운영이다. 지역 맞춤형 임대차 제도 운영 기반을 마련할 수 있지만 해당 지역 시장 안에서 전셋값 이중가격과 계약갱신에 따른 갈등 문제가 여전하고 정책의 복잡성이 증가한다는 부작용이 발생한다.

세 번째는 임대인과 임차인이 자율로 임대차 2법을 적용하는 것이다. 계약 때 계약갱신요구권 사용 여부나 전셋값 상한요율 등을 협의할 수 있어서 집주인과 세입자 간 갈등이 줄어들 수 있다. 하지만 신규 전세 물건이 줄고 전세 시장 내 이중 계약이 발생하는 등 단점도 크다.

마지막 방안은 상한요율 상한선을 정하고 정책대상 범위 등을 재설정하는 수정안이다. 전셋값 상한선을 기존 5%보다 높여 받을 수 있도록 하는 것으로 시장 내 이중가격 문제를 해소할 수 있다. 하지만 얼마나 전셋값을 높일 수 있도록 할지 사회적 합의 도출이 어렵고 정책 복잡성이 확대된다.

임대차 2법 중 특히 계약갱신청구권은 최근 수년간 지속한 서울 아파트 전셋값 상승의 주원인으로 꼽힌다. 2020년 7월 시행 후 4년간 임대료를 시세만큼 올리지 못한 집 주인이 갱신계약 만기 이후 전셋값을 큰 폭으로 올리면서 전셋값이 치솟을 수 있다는 우려가 불거졌다.

실제로 지난해 하반기까지 전셋값은 급등세를 지속했다. 한국부동산원 주간 아파트값 통계 기준으로 서울 아파트 전셋값은 지난달 6일 2023년 5월 15일 이후 86주 만에 하락 전환하기 전까지 1년 8개월간 내리 올랐다. KB부동산 기준 서울 평균 전셋값은 지난해 1월 5억8959억 원에서 지난해 12월 6억3176만 원으로 7.15% 상승했다. 전국 기준으로도 2억9346만 원에서 3억609만 원으로 4.3% 올랐다.

연구용역 결과 보고서는 “임대차 2법 도입 전후 주간 평균 전셋값 상승률 차이는 서울 1.7배, 수도권 1.8배, 지방 3.5배 수준”이라며 “서울 전셋값은 임대차 2법 도입 전(2019년 7월 첫째 주~2020년 7월 넷째 주) 3.86% 상승한 반면, 도입 이후(2020년 8월 첫째 주~2022년 1월 셋째 주)에는 8.13% 올랐다”고 분석했다.

향후 임대차 2법 개선 방향은 해당 용역 보고서에 실린 4개 안을 토대로 마련될 가능성이 크다. 특히 임대차 2법 폐지는 현 여소야대 지형상 법안 통과가 어려운 만큼 개선 대안에 초점을 맞춰 개편 작업을 진행할 것으로 전망된다.

이와 관련 국토부는 “용역 결과의 개선방안은 검토할 수 있는 대안을 예시로 든 것으로 공식입장은 아니다”라면서도 “연구결과를 참고해 충분한 공론화 과정을 거쳐 합리적인 제도개선안을 마련하겠다”고 설명했다.