“완전 폐지" vs "부분 개편이 현실적” 갑론을박[기로에선 임대차 2법 ②]

▲서울 시내 한 공인중개사 사무소에 매물 정보가 붙어 있다. 조현호 기자 hyunho@ (이투데이DB)

임대차 2법 개편을 위한 정부 연구용역 결과가 공개된 가운데 전문가들은 제도 ‘폐지’부터 ‘핀셋 개편’까지 다양한 의견을 내놨다. 공통으로 임대차 2법의 부작용이 분명한 만큼 개선에는 모두 공감대를 표했다. 하지만 제도 개선의 폭에는 이견을 드러냈다.

10일 본지 설문조사를 종합하면 부동산 전문가들은 임대차 2법 개편에 관해 제도 시행 5년이 지나 어떤 방식의 개편안을 적용하든 시장 혼란을 피할 수 없으니 아예 폐지해야 한다는 의견과 시장 혼란 최소화를 위한 소폭 개편이 좋다는 의견으로 양분됐다.

심형석 우대빵연구소 소장(미국 IAU 교수)은 “임대차 2법을 유지하는 개선안이 오히려 더 복잡해 기존 임대차 계약은 그대로 두고 새로 계약하는 것부터는 임대차 2법을 적용하지 않고 폐지하는 것이 혼란을 줄일 수 있다”고 말했다.

임대차 2법 자체가 부작용을 피할 수 없다는 지적도 나왔다. 고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “시장에서 개인 간 거래는 자유 계약 원칙에 의해 자유롭게 하는 것이 맞고 전세 계약도 이에 포함된다”며 “개선안을 적용해 전셋값 상승 폭을 조정하거나 지역에 따라 다르게 적용해도 부작용은 자꾸 발생할 것”이라고 강조했다.

제도 개편에 무게를 실은 전문가들은 전셋값 상승 폭 제한(현행 5%) 완화와 임대차 계약 기간 수정 등이 필요하다고 주장했다.

김제경 투미부동산연구소 소장은 “기본적으로 임대차 2법은 세입자에게만 유리한 강행규정이라 폐지하는 게 맞는다고 생각하지만 정치 지형 등을 고려하면 폐지될 가능성은 없으니 수정을 해야 한다”며 “개편 방안으로는 중학교와 고등학교가 3년 단위로 진학하는 만큼 기본 임대 기간을 3년으로 설정하고 계약 갱신은 불가능한 방식이 나을 것”이라고 설명했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장) 역시 “현행 정국을 고려하면 장기적으로 개편안을 논의해야 한다”며 “이 경우 전셋값 인상률을 전세 보증금 수준이나 지역별로 차등화하는 방식으로 가야 한다”고 말했다. 그러면서 계약갱신청구권은 중학교와 고등학교 3년 학제에 맞춰 기본 계약 2년에 추가 갱신계약 1년을 보장해 계약 기간을 총 3년으로 설정하는 방안을 논의해야 한다는 견해를 제시했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “계약갱신권 사용 때 임대료 상한선을 기존 5%에서 7~10% 정도로 인상하는 방안을 만드는 등 더 유연한 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다.

임대차 2법 폐지와 전세계약 기간 개편 등 큰 줄기를 손대면 대대적인 시장 혼란을 피할 수 없으므로 미세 조정에 그쳐야 한다는 의견도 나왔다.

김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “계약갱신 때 전국을 같은 상승률로 묶는 건 현실과는 거리가 있는 제도”라며 “서울 도심지나 학군지는 수요 증가로 월세마저 치솟고 있지만 지방의 경우에는 가격을 낮춰도 임차인을 구하지 못한다”고 지적했다. 그러면서 “이런 경우는 사실상 임대차 2법의 의미가 퇴색될 수밖에 없으므로 외국처럼 지자체에서 지역의 시황에 맞게 전·월세 상한률을 달리 적용하는 등 핀셋형 개선이 필요하다”고 주장했다.